法治日报记者 孙天骄
“我按时向公司交了房租，有合同和转账记录，但没想到公司却没把钱给房东，结果是我被迫搬离。”在四川省成都市工作的白羽（化名）向《法治日报》记者抱怨道。
白羽口中的“公司”，是一家包租企业，也就是租房市场里的“二房东”。
白羽的遭遇，在住房租赁市场并不鲜见。《法治日报》记者近日调查发现，在住房租赁市场上，“二房东”模式主要分为个人“二房东”与公司“二房东”，其中，一些公司“二房东”依托网络平台、线下“小广告”引流，通过“高价收房、低价出租”的方式吸引房东与租客，再用截留租金、拒退押金等手段非法获利，让租客与房东陷入钱房两空的困境。
截留租金两边欺骗
2025年7月，白羽从某大学毕业后，在某社交平台上浏览租房信息时中意一间合租卧室，月租820元，每月另收150元维修管理费。她实地看房后感觉比较满意，当即决定与对方签订为期一年的租赁合同，约定按季度支付租金，同时交纳820元押金。
签订合同时，白羽才知晓，对方是公司“二房东”，后续房租交纳及其他事宜均与该公司对接。她添加“二房东”的房管人员联系方式，每季度按时向公司指定账户打款。
半年里都相安无事。2025年12月底，白羽如约向公司“二房东”交纳下一季度的租金。可没过几天，房东（该房屋所有人）突然上门，说自己未收到公司“二房东”转交的租金，公司已严重违约，要求收回房屋并限白羽及其室友尽快搬离。
白羽立刻联系“二房东”房管人员。对方回应称：“那套房不挣钱，我们不做了，可以给你们调换房屋或者退租。”白羽、室友与房东商议后，决定重新向房东交纳房租并继续居住，同时向“二房东”提出退租退款要求。
可是几个月时间过去了，“二房东”承诺的退款却迟迟未到账，“二房东”房管人员从答应“7个工作日”解决拖到“15个工作日”，最后竟失联了。白羽上网查询发现，与该“二房东”发生纠纷的租客与房东并不在少数。
今年3月12日，白羽与另外十几名受害者一同前往“二房东”办公场所沟通，当地住建部门、社区相关工作人员等到场协调，“二房东”同意分批退款、为有意愿的租客换房。今年4月初，白羽收到“二房东”退还的共计3700余元租金和押金。这场纠纷消耗了她大量精力。
记者采访发现，像白羽这样被“二房东”欺骗导致权益受损的租客不在少数。成都市民周紫（化名）在今年3月下旬通过成都一家住房租赁公司租赁房屋，但入住时发现所租赁房屋的门锁被更换。她后续发现，这家公司此前已被成都市住建部门通报不具备住房租赁业务资格，预交的租金、押金等共计3810元至今未追回。目前，周紫已向法院提起诉讼。
记者查阅公开信息了解到，这家公司已被列入成都市住房租赁行业违法违规企业警示名单，其存在未按规定通过资金监管账户收付租金、多次延迟支付房东租金、恶意克扣租客押金及租金等问题。
高价收房低价出租
记者根据公开信息了解到，近年来，“二房东”爆雷事件频频发生。
近日，北京警方联合住建部门开展专项整治，打掉多个不法团伙，督促相关平台清理下架违规租房信息1.7万余条。
北京警方通报的案件显示，王某注册成立某房屋租赁公司后，自2024年9月起，以公司名义在多个小区内招揽租赁房源，充当“二房东”对外转租。房屋出租后，该公司巧立名目，要求承租人交纳取暖费、物业费、空调安装费等租房合同中未涉及的费用，并在承租人有意续交房租期间故意拒接电话，制造承租人违约假象，以便收取高额违约金非法获利。目前，包括王某在内的相关人员已被依法刑事拘留。
据了解，这类公司“二房东”利用线上线下平台发布“高价收房”“低价房源”等信息，获取房源、吸引租客，通过在合同中设置“霸王条款”，或在签订合同后采取截留租金、拒退押金、合同欺诈、“提灯定损”等方式非法牟利，导致房东、租客利益受损。对此，北京警方深化“公安+行政”协作机制，联合住建、市场监管等部门集中予以整治。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，这类不法“二房东”的特征是赚取租金差价，其行为对房东、租客以及整个租赁市场造成多重危害。对于房东而言，不法“二房东”通常采用“长收短付”的方式，截留租客租金后卷款失联。对于租客来说，不仅会被巧立名目收取各类不合理费用，还可能被恶意制造违约、强行退租，押金被无理克扣等。对于住房租赁市场整体而言，虚假房源、恶意定价、违规收费等行为会严重扰乱正常的市场价格秩序与交易秩序，破坏行业信用环境，损害广大群众的住房消费权益。
赵庆祥介绍说，不法“二房东”的相关行为，已经违反了住房租赁相关法规和部门规章，包括《住房租赁条例》中关于市场主体登记备案、从业人员实名从业、禁止发布虚假房源、租金资金监管等规定，还包括《商品房屋租赁管理办法》中关于房屋出租标准、租赁合同登记备案、禁止违法改造出租等条款。
上海金融与法律研究院研究员刘远举认为，不法“二房东”的相关行为，可能涉嫌违反广告法、刑法等。例如，个人“二房东”如以非法占有为目的，虚构房源骗取租金，数额较大，涉嫌诈骗罪。如果以断水断电、上门骚扰、威胁恐吓等暴力、软暴力手段收费，则涉嫌寻衅滋事罪。
实施转租资金监管
记者采访了解到，在住房租赁市场中，一些“二房东”大量囤积房源的行为与“黑中介”密切相关。
2025年9月，国务院公布的我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》开始施行，从出租与承租、住房租赁企业、经纪机构、监督管理、法律责任等方面提出明确要求，对出租房屋的合同备案、押金、安全问题、权益保障等方面作出规范。
地方层面，《北京市住房租赁条例》将个人“二房东”纳入监管，规定转租住房超过一定数量须申请设立住房租赁企业。同时，针对易引发纠纷和“爆雷”风险的押金和租金，实施“押金托管”和“租金监管”制度。
相关平台也在采取行动。今年3月26日，房产服务平台贝壳测试上线“‘二房东’防诈系统”，旨在从源头识别典型风险，为租房交易加“一把锁”——当同一房东或租客在平台出租或承租多套房屋时，系统将自动触发预警并强制进入人工审核流程。系统在房源录入和签约两个关键节点布控：同一房东挂牌房源超过设定数量将触发验真，经多层审核；同一租客的在租合同数量触及阈值时，合同须提交审批通过后方可推进。
在赵庆祥看来，治理不法“二房东”需要从制度落实、平台监管、执法惩戒三方面协同发力，筑牢行业规范发展的防线。首先要全面贯彻落实《住房租赁条例》等法规，将主体备案、人员实名、房源核验、网签备案、租金资金监管等全流程制度落细落实，从源头杜绝无资质经营；其次要压实平台主体责任，所有房源发布平台必须严格审核发布主体资格，建立规模化转租预警机制，坚决封堵无资质主体的发布渠道，全面净化线上房源信息环境；最后要强化多部门综合执法力度，针对“长收短付”、合同欺诈、截留租金等违法行为从严查处、严厉打击，该处罚的坚决处罚，涉嫌犯罪的依法追究刑事责任，切实维护房东与租客的合法权益。
刘远举建议，房源发布平台可建立行业“黑名单”制度，面对跨区域、团伙化的诈骗行为，亟须联动相关部门建立联合打击机制。
“对于普通租客而言，面对明显低于市场价的房源，或要求一次性支付长期租金的‘二房东’，务必多方核实房源权属我国合法的配资平台，优先选择信誉度高、资质齐全的平台、中介，提高风险防范意识，避免落入不法‘二房东’设置的交易陷阱。”刘远举说。
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